Articolo di: Avv. Maurizio Hazan, Avv. Rossella Portaro
Pubblicazione: NORME E TRIBUTI – Il Sole 24 Ore
Data: 14 Maggio 2025
La disciplina che scaturisce dagli emendamenti della Camera al DI 39/2025 va coordinata con le ipotesi più frequenti di dissociazione contrattuale del diritto di proprietà da quello di godimento dei cespiti di impresa, locazione in primis. In un rapporto di locazione, la novella parrebbe portare una tutela nuova per il locatario in caso di distruzione totale del bene che – sul piano puramente civilistico -darebbe luogo alla risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta, senza alcun obbligo del proprietario di ripristinare il bene.
Lo si deduce dalla pronuncia 3974/2019 della Cassazione, che chiarisce peraltro come tale risoluzione si verifichi non solo quando il bene locato sia totalmente distrutto, ma anche quando la rovina, pur parziale, riguardi gli elementi principali e strutturali del bene, pregiudicandone definitivamente la funzionalità prevista dal contratto. Vi è da chiedersi se, e in che termini, la nuova norma finisca per incidere sulla disciplina di legge del rapporto di locazione sino a imporre al proprietario del bene locato a un’impresa, in caso di sua distruzione a causa di cat nat, un vero e proprio obbligo di ricostruzione ( senza poter invocare la risoluzione del contratto) ogni qualvolta abbia incassato l’indennizzo assicurativo previsto dalla copertura obbligatoria stipulata in suo favore dall’imprenditore/conduttore.
La (precaria) formulazione della nuova norma parrebbe però escludere tale eventualità, limitando il diritto del locatario di ricevere dal proprietario una somma pari al 40% dell’indennizzo assicurativo ed il rimborso del premio pagato (senza poter chiedere l’adempimento dell’obbligo di ricostruzione del bene distrutto). Diverse sono le ipotesi di perimento parziale del bene locato: qui gli interventi di ripristino già gravano ex lege sul proprietario (articolo 1576 del Codice civile) a titolo di straordinaria manutenzione: il loro inadempimento darebbe luogo ad un diritto risarcitorio del locatario per tutti i danni conseguenti, anche per lucro cessante e non certo nei limiti del 40% dell’indennizzo assicurativo.
Ancora diverso sembra essere l’impatto delle modifiche alla nuova norma nell’ambito dei rapporti di leasing. Essi, in base alla legge 124/2017, sono caratterizzati dal principio per cui l’utilizzatore si assume tutti i rischi anche di perimento del bene e anche se dovuti a causa a lui non imputabile ( essendo tenuto a corrispondere i canoni residui anche qualora abbia cessato di godere del bene). In tale contesto, l’interesse assicurativo è certamente bivalente, in quanto soddisfa un interesse concorrente tanto del proprietario, quanto dell’utilizzatore che dovrebbe esser liberato, nei limiti dell’indennizzo ricevuto dal concedente, dall’obbligo di pagamento dei canoni residui.
